合伙租赁中经营方式转变是否构成擅自转租

合伙租赁中经营方式转变是否构成擅自转租

作者:王维永

  裁判要旨

商业房共有人出租房屋,其中的共有人隐性参与他人承租,承租期间经营方式发生改变,不构成合同法第二百二十四条第二款规定的“承租人未经出租人同意转租”之情形,应认定租赁合同有效。出租人请求解除合同的,不予支持。

  案情

2007年1月,原告曾静、汪培锡与第三人郭祥培合伙购买奉节县永安镇人民广场架空步行街1幢2-2号商业用房(次年11月三人取得房屋产权)。 2007年3月18日,原告曾静、汪培锡、第三人郭祥培与被告谢绍敏、易磊签订《门市租赁合同》,合同约定:二原告和第三人将其架空步行街1幢2-2号商 业用房租与被告谢绍敏、易磊,租期10年,第一年租金14万元,以后每年递增6%,租期内未经二原告和第三人郭祥培同意转租的按违约处理。该商业用房自 2007年4月23日交付给被告谢绍敏、易磊使用起,原告曾静、汪培锡应分得的房租费一直由第三人郭祥培统一领取后给付。被告谢绍敏、易磊将承租之房用于 合伙开办天福楼饭店,谢绍敏、易磊系显名股东,郭祥培系隐名股东。2007年9月,因天福楼饭店需要将工商营业执照办理在第三人李毅(被告谢绍敏之女)名 下,即由第三人郭祥培出面与李毅签订了一份并不实际履行的《门市租赁合同》。天福楼开业后,李毅、谢绍敏、易磊、郭祥培签订《天福楼经营承包合同》,约定 由李毅承包经营天福楼饭店。同年12月30日,谢绍敏、易磊、郭祥培签订《天福楼股份转让协议》,约定易磊将部分股份转让给谢绍敏,其余股份转让给郭祥 培,但实际上由郭祥培、易磊对郭祥培持有的天福楼股份各享有50%的权益,至今谢绍敏、郭祥培仍为天福楼显名股东,易磊为隐名股东。至原告起诉时,各方当 事人均按合同约定全面履行了义务并享受了权利。原告曾静、汪培锡起诉认为,被告谢绍敏、易磊与第三人郭祥培、李毅恶意串通,未经原告同意即以承包形式将商 业用房以年租金40.3万元转租给李毅经营饭店,其转租行为无效,请求判令解除曾静、汪培锡、郭祥培与谢绍敏、易磊2007年3月18日签订的《门市租赁 合同》,并由二被告及郭祥培返还商业用房。被告谢绍敏、易磊和第三人李毅辩称,天福楼并非转租而是改变经营方式,请求驳回二原告的诉讼请求。第三人郭祥培 辩称,我既是出租房屋的产权人之一,也是天福楼的股东之一,房屋实际由李毅经营,租金一直是由我领取后分给二原告的。不存在恶意串通,请求法院依法判决。

  裁判

奉节法院审理认为,原告曾静、汪培锡、第三人郭祥培与被告人谢绍敏、易磊于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》,合法有效,各方当事人均应当 按照合同约定履行义务。谢绍敏与李毅系母女关系,谢绍敏、易磊将承租门面房以谢绍敏女儿李毅的名义办理工商营业执照,并承包经营,现谢绍敏、易磊、郭祥培 仍系天福楼饭店的合伙人,享受合伙人权利并承担义务。因此,天福楼饭店只是在经营过程中经营方式按合伙人的意愿发生了改变,并非原告所诉的转租、转让、转 包行为。并且郭祥培既是出租门面房的产权人之一,又是天福楼的合伙人,对天福楼内部经营方式的变化是明知的,出租门面的租金每年都是郭祥培统一领取后分发 给其他产权人,说明郭祥培与二原告有充分的联系,天福楼饭店的营业执照2007年9月就以李毅的名义办理,由于营业执照悬挂于营业场所,对外应有公示的作 用,应视为二原告应当知道。故原告要求解除租赁合同之请求,既不符合合同法的相关规定,也不符合双方约定的解除条件,故其主张本院不予支持。至于租金的高 低,因是基于当事人签约时对市场行情的主观判断,属于经营风险,不属于法院调整范围。遂判决:驳回原告曾静、汪培锡及第三郭祥培的诉讼请求。

宣判后,各方当事人均未上诉,该判决已发生法律效力。

  评析

1、个人合伙租赁经营中,经营方式的改变不构成擅自转租违约

合同法第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”本款之所以如此规定,立法主旨在于:承租人未经出租人同意擅自转 租租赁物,直接破坏了出租人对承租人的信任,直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权,造成多层次的租赁物占有关系,增加了出租人要求返还租赁物的难 度。因而法律规定,一旦出现这种情况,即赋予出租人的合同解除权,以保障其物权利益。而本案的情况,不属于该款规定之情形。

首先,商业用房的所有权人曾静、汪培锡、郭祥培通过合同形式将房屋出租给谢绍敏、易磊经营,一经签约,合同生效,租赁关系合法成立。按照古罗马法的定 义,“合同是一把法锁,一旦成立,就把各方当事人拷在一起。”本案之合法租赁关系双方均予认同,并无异议,因而各方当事人均应按照合同约定履行义务并享受 权利。

其次,被告谢绍敏、易磊承租之后,具有独立自主选择或改变经营方式的权利,他人包括出租人均无权干涉。被告谢绍敏、易磊承租后,根据经营状况,合伙人 共同议定以谢绍敏之女李毅名义办理工商营业执照,承包天福楼饭店,合伙人以收取承包费的方式坐享其成。这属于共同合伙人内部租赁经营方式的正常变化,既未 改变租赁经营性质,又提高了租赁经营效益,于租赁双方均有益无害。本案法官正是洞察了合伙人租赁经营中内部经营方式改变这一核心问题,划清了法律关于未经 出租人同意擅自转租与合伙人租赁经营方式变化之间的界限,从而维护了合伙各方的合法权益。

再次,本案即使按原告所诉被告擅自转租成立,同样不符合合同法第二百二十四条第二款之情形。这是因为:一方面,该款规定“承租人未经出租人同意转租” 与本案不相符。本案中李毅承包若视为转租的话,是经过租赁物共有人同意的,因为郭祥培既是天福楼发包人之一,又是天福楼所有权人之一。天福楼无论视为发包 性质还是转租性质,郭祥培均是决策人之一。另一方面,尽管天福楼所有权人曾静、汪培锡、郭祥培出租天福楼的《门市租赁合同》中约定,租赁期内未经曾、汪、 郭三人同意转包的按违约处理,但作为承租人的谢绍敏、易磊明知郭祥培兼具合伙人和出租人双重身伤,因而有理由相信郭对曾、汪二原告具有代理权。这从理论上 同样可以推断擅自转租的理解不能成立。

2、原告曾静、汪培锡对于天福楼租赁经营方式的变化,存在知道或应当知道的相当条件

其一,天福楼饭店位于奉节县城(永安镇)主城区“不夜城”饮食一条街之中,且名称响亮,经营有方,生意一向看好,全县城的人无所不晓。原告曾静、汪培 锡作为天福楼的所有权人和出租人,按常理应当超过一般人对天福楼的关注,因而存在知道或者应当知道天福楼经营变化的相当条件。

其二,双方于2007年3月18日签订的《门市租赁合同》,约定第一年租金14万元,一直由郭祥培统一领取后给付二原告,而二原告诉状上称:2007 年8月14日谢、易、郭三人以《天福楼经营承包合同》形式转租给李毅,年租金40.3万元,一直由郭祥培领取后分给他们。这表明,他们已按此受益,却一直 没有提出反对意见,说明二原告已经明知,而且默认了郭祥培的行为,多年来从无异议。现在正值租赁期中,二原告却起诉要求确认转租行为无效,并解除租赁合同 收回房屋,无论从事实际上还是理由上,都是说不通的。

其三,原告曾静、汪培锡与第三人郭祥培同属于天福楼的所有权人和出租人,按事实推论二原告早已知道郭祥培同时具有合伙承租人的身份,自出租至起诉时天 福楼的房租费皆由郭祥培统一领取后分发给二原告,表明二原告与郭祥培之间有着充分联系,关系密切,足可推定二原告对郭祥培的经营行为完全了解却从无异议。

其四,从法律层面讲,第三人李毅于2007年9月即经过工商登记取得天福楼饭店的营业执照,且营业执照悬挂于经营场所,对外具有合法经营的公示作用, 并至今悬挂达数年之久,应视为天福楼产权人均应当知道,即不仅包括天福楼饭店的合伙人郭祥培,而且包括出租人的原告曾静和汪培锡。即便是原告曾静和汪培锡 确实存在不知道的情况,其公示之效力同样及于二人。因此,本判决从公示效力上理解和判断,是符合法律精神的。

(作者单位:重庆市奉节县人民法院)

来源:中国法院网

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