一房二卖 ,购房者应当如何维护购房权益?

案情简介

2005年5月20日,原告李晓敏与被告北京市三河房地产开发有限责任公司(以下简称“北京三河地产公司”)签订了购买“佳运园公寓”18号楼2308号房间的《商品房预售合同》。该合同约定:原告李晓敏向被告北京三河地产公司预购佳运园公寓18号楼2308号房间,售价每平方米15490元,房屋建筑面积247.29平方米;原告李晓敏应于合同签订当日预交购房定金5万元;如果原告在合同签订之日起1个月之内退回预订的房间,被告应将原告所预交的定金予以全部返还;一个月之后原告退回预订房间的,被告有权没收原告预交的定金5万元;被告三河地产公司必须确保原告李晓敏的预订房间层号,必须确保建筑尺寸和装修规格,并且在2005年10月30日前交房,逾期交房的,被告三河地产公司每天应向原告交纳违约金50元。《商品房预售合同》签订后,原告李晓敏根据合同的约定向被告三河地产公司交纳了5万元预购定金,并办理了其他预购手续。2005年6月12日,被告北京三河地产公司将双方签订的《商品房预售合同》送往北京市建设委员会登记备案。

2005年8月12日,被告北京三河地产公司开发的佳运园公寓18号楼封顶竣工。在装修施工的过程中,因承包工程队负责人意外死亡,导致18号楼内部装修工程延期,该楼于2005年11月30日才通过合格验收。被告三河地产公司于2005年12月10日向购房者下发收房《入住通知书》。在通知的过程中,被告根据原告李晓敏留下的单位电话多次与其联系,但均未通知到原告李晓敏。

在通知不到原告李晓敏的情况下,被告北京三河地产公司于2006年1月12日将原告李晓敏预购的18号楼2308号房间以18000元每平方米的价格出售给第三人张天琴,第三人张天琴于2006年1月15日向被告北京三河地产公司交纳了全部购房款。2006年1月20日,第三人张天琴搬进2308号房间居住。但双方签订的《商品房买卖合同》未经北京市建设委员会登记备案。

2006年1月25日,原告李晓敏得知自己的住房被被告北京三河地产公司出售给第三人,遂多次找到被告北京三河地产公司,要求被告履行交房义务,但其请求遭到被告拒绝。

原告李晓敏认为,2005年5月20日,自己与被告北京三河地产公司签订了购买“佳运园公寓”18号楼2308号房间的《商品房预售合同》,该合同属双方真实的意思表示,内容亦符合法律规定,应属有效的合同。被告承诺在2005年10月30日前交付房屋,在此期间,被告不仅未依约履行交房义务,反而于2006年1月12日将自己所预订的房屋出售给第三人。可见,被告北京三河地产公司逾期交房,并擅自出售自己所预订房屋的行为已经构成严重违约,被告理应承担继续履行交房的义务,并承担经济损失2万元。

双方经多次协商未果,原告李晓敏于2006年3月5日依法向北京市海淀区人民法院提起诉讼,要求法院判令被告继续履行交房义务,承担经济损失2万元,并承担因本案产生的诉讼费、其他合理支出的费用。

被告北京三河地产公司认为:(1)2005年8月12日,本公司开发的佳运园公寓18号楼总体结构封顶竣工,但在装修施工的过程中,本公司的装修总承包队负责人意外死亡,导致装修工程中比,直到2005年H月30日才正式通过验收合格。如果不出现上述突发事件,本公司肯定会按照合同约定的时间交付房屋。而且对于上述的突发事件,本公司是无法预见和克服的,导致逾期交房亦不是本公司所愿意看到的。可见,本公司逾期交房不存在违约情况,不应承担违约责任。(2)本公司开发的公寓竣工验收合格后,本公司随即与原告李晓敏留下的联系方式与其联系,但一直未能与原告李晓敏联系上。在此情况下,本公司才将原告预订的房屋再次出售给第三人。因此,原告李晓敏不积极收房导致本公司将其预购的房屋出售,其过错和责任在原告,本公司不应承担任何责任。更何况,本公司已将房屋出售给第三人,第三人已交纳全部购房款并搬进房屋居住,本公司没有必要再与原告履行合同,但本公司可以考虑将原告交纳的定金5万元予以返还。综上,原告李晓敏提起的诉讼请求,缺乏事实、法律依据,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
法院判决
北京市海淀区人民法院经审理认为,原、被告所签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示,合同内容不违背法律的强制性规定,属于合法有效的合同,应受法律保护。因此,合同双方当事人应当按照合同约定的条款,全面履行各自的义务。在本案中,被告北京三河地产公司以承建施工队负责人意外死亡,导致工程延期,合同不能按期履行,不应承担民事责任的抗辩理由明显不成立,本院不予支持。鉴于被告将原告预购的房屋再次出售的行为,本院认为,原告与被告签订的《商品房预售合同》合法有效,并经北京市建设委员会登记备案,履行了相关手续,原告预购房屋的行为产生对抗第三人的效力。更何况,被告与第三人张天琴的购房行为在原告与被告合法购房的行为之后,而且被告与第三人签订的购房合同未经房地产管理部门登记备案。因此,被告与第三人签订的购房行为无效,第三人应将所购的房屋返还被告,并由被告将房屋交付给原告使用。对于第三人遭受的经济损失,应由被告承担。因被告与第三人之间的法律关系系另一法律关系,本院不予以处理,第三人可以另行起诉。

鉴于此,现原告李晓敏要求被告继续履行合同,被告北京三河地产公司应当继续履行合同,将原告预购的房屋予以交付。在本案中,原告另一诉讼请求是要求被告承担赔偿责任,但是在法律规定的举证期限内,原告未向本院提交经济损失的相关证据予以证实,本院不予支持。据此,根据《中华人民共和国合同法》第60条、第107条,《商品房销售管理办法》第10条之规定,判决如下:

一、被告北京三河地产公司与第三人张天琴签订的购房合同无效,被告应将购房款在本判决书生效之日起10日内返还给第三人,第三人在本判决书生效之日起10日内将被告出售的房屋清理后予以返还;

二、被告应在第三人返还房屋后3日之内将房屋交付原告使用;

三、驳回原告其他的诉讼请求。

争议焦点
1.我国房地产立法对房屋预售条件及其预售程序做了哪些具体规定?
2.房地产开发商将预售给他人的房屋又出售给第三人,其行为应当如何处理?

律师点评

一、我国房地产立法对房屋预售及预售程序的规定,主要表现在下列方面。

所谓房屋预售,亦称商品房预售,是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前,将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为,房屋预售又称“卖楼花”。房地产开发因融资量大,投资多,故需通过一定的方式筹集资金,房屋预售就是房地产开发公司常用的一种筹资方式。房屋预售作为一种新的销售形式首先在深圳等沿海地区出现,继而在各地被普遍采用。我国房地产立法对房屋预售的调整主要表现在以下几个方面:

1.房屋预售应当符合下列条件

商品房预售虽然是一种可行的销售方式,但如果管理不善,极易导致投机行为,损害消费者的正当权益。为此,《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等专门对商品房预售的条件均作出了具体规定。根据《城市房地产管理法》第44条第1款、《城市商品房预售管理办法》第5条之规定,商品房预售应当符合下列条件:

第一,已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的,在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域,从而达到预售的目的。

第二,持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下,商品房建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

第三,按提供预售的商品房计算,投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是商品房预售的关键性问题。

第四,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

2.关于预售成交价格申报

国家实行房地产成交价格申报制度。房地产开发企业预售房屋,应当将成交价格如实向有关主管部门申报。不如实申报成交价格的,有关主管部门可处以罚款。

3.房屋预售一般应经过以下步骤

第一,预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证;

第二,预售人办理预售登记,领取预售许可证;

第三,预售人同预购人签订商品房预售合同;

第四,预售合同登记备案;

第五,房屋交付后,办理产权登记。

二、在本案中,房地产开发公司将预售给他人的房屋又出卖给第三人,其行为已经构成违约,原告有权要求被告继续履行合同,并赔偿经济损失。

本案所涉及的房屋预售关系,不同于一般房屋买卖关系。一般房屋买卖是“现货”交易,而房屋预售则类似于“期货”交易。一般房屋买卖以即时取得标的物所有权为目的,而房屋预售则以对约定的标的物设定出售人将来交付的义务,购买人先期取得购买权为目的,还不能涉及所有权转移的问题。因此,房屋预售合同成立的条件,不能按一般房屋买卖合同的条件来衡量。商品房预售合同关系,只要主体双方合格,双方按照自愿的原则,协商议定了预购的权利义务内容,一经双方签字或双方约定的成立条件成就时,合同即告成立,即对双方当事人产生法律约束力。在本案中,原告李晓敏与被告北京三河地产公司在签订房屋预售合同时,双方主体合格,而且双方也是按照自愿的原则签订了房屋预售合同,原告李晓敏亦按照约定交付了定金。因此,原告和被告之间签订的商品房预售合同已经成立,且合同对双方当事人产生了法律约束力。

由于预售是以先期设立合同标的物购买权为目的,实际上是限制了出售人对合同标的物再进行处分的权利。因此,预购人可以以预购合同对抗任何第三人。即出售人将已设定购买权的合同特定标的物再行处分给第三人的,第三人不得以其与出售人之间的权利义务关系对抗预购人,出售人的再行处分行为应属无效,第三人因此所受到的经济损失,应当由出售人赔偿或补救。正因为如此,本案中的被告,将原告预购的房屋,在未经原告同意或者预购合同在没有撤销或宣告无效的情况下,又将该房屋出售给第三人,就侵犯了原告的购买权,其再次出售的行为是无效的。因此,在本案中,原告要求被告继续履行合同,其请求符合法律的规定,理应受到法律的支持和保护。 但是,从本案事实来看,被告延期履行所产生的责任,是不能完全归责于被告的。在双方签订的预购合同中约定了交房时间,被告在此期限未履行交房义务,直到2005年12月20日才开始办理售房手续并通知购房者办理入住手续,其逾期交房的行为确为一种违约行为,被告对此也应当承担违约责任。但是,交房时间的约定不能仅仅看作是被告的义务,亦是原告的义务,即原告有义务在约定的时间或开发商通知的时间内前来办理入住手续。在本案中,被告根据原告预留的联系方式与其联系,但一直无法与原告取得联系,这也说明原告未能在开发商通知的时间内前来办理收房手续,亦未对开发商逾期交房的行为提出异议,故原告在履行购房合同中未充分履行协助义务,其行为也属于一种违约行为。因此,原、被告双方都有违约行为,应承担各自的违约责任。但在本案中,受诉法院对这一事实未进行认定和审理,是本案判决内容的一大缺陷。 同时,上述事实亦可以看出原、被告之间预购合同存在的缺陷问题,即只规定了被告逾期交房的违约责任,而未规定原告逾期收房的违约责任,从而使被告失去了合同履行抗辩权。在房屋预售合同中,为了保护双方当事人的交易安全,是可以规定预购人超过约定期限不来办理收房手续的,预购人即丧失了对合同约定的房屋购买权,出售人有权与预购人解除购房合同关系,并将预购人预订的房屋再行出售。另外一个值得注意的问题,就是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的司法解释已于2003年6月1日开始实行,即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,该司法解释明确规定购房者在开发商出现一定的情况下可以获得双倍赔偿的问题。该司法解释大体上规定在以下五种情形,买房人可要求获得双倍赔偿:(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;(3)出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实,或者提供虚假商品房预售许可证证明;(4)出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(5)出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备以上五种情形之一的,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在本案中,被告就属于该司法解释中的第二种情形,即在商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人的情形。那么,本案的原告是否可以要求被告承担双倍赔偿?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见,在本案中,原告是不能要求被告承担双倍赔偿的责任。理由如下:第一,在本案中原告的诉求是要求被告继续履行合同,即要求被告继续履行交房义务,而上述获得双倍赔偿的前提是购房者要求与出卖人解除购房合同关系;第二,获得双倍赔偿的另一条件是被告的违约行为导致商品房买卖合同目的不能实现,买受人无法取得房屋。在本案中,被告将原告预订的房屋再次出售,但被告再次出售的行为并没有导致原告签订的购房合同目的落空,被告仍有履行合同的能力,买受人仍可以取得房屋。因此,在本案中,不能适用上述条款的规定,要求开发商承担双倍赔偿的责任。

本案启示

需要提醒购房者在提起商品房纠纷诉讼时,一定要谨慎提出“双倍赔偿”的请求,因为不是所有的商品房纠纷案件都能获得双倍赔偿,像本案即是这样的情况。而且购房者在要求开发商承担双倍赔偿责任的商品房纠纷案件中,是要向法院预交案件受理费的,房地产纠纷案件标的额大,诉讼费用也会相应地比较高,多的在万元以上,少的也在千元以上,一旦购房者提出的双倍赔偿请求得不到法院的支持,就要承担相应的败诉风险,亦要承担一定的败诉诉讼费用,届时不仅不能维护好本身的权益,反而增加了经济损失。

摘自:深圳资深律师网

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