摘要：《中华人民共和国广告法》(以下简称《广告法》)已由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议于2015年4月24日修订通过，新《广告法》自2015年9月1日起施行。
一、引言
《广告法》明确，广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。禁止在大众传播媒介或公共场所等发布烟草广告;禁止利用其他商品或服务的广告、公益广告，宣传烟草制品名称、商标等内容。《房地产广告发布规定》(以下简称《规定》)于2015年12月24日由国家工商行政管理总局发布。《规定》共22条，自2016年2月1日起施行。《规定》明确要求，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
与旧《广告法》相比，新法对很多内容进行了扩充和细化，呈现出“修改幅度大，涉及面更广，限制更严格”的特点。《规定》是《广告法》在房地产广告领域规定的细化。在新时期、新局面下，房地产广告该如何发布，房地产广告该遵守哪些规矩，房地产广告该怎么“玩”。本文主要介绍《广告法》及《规定》在房地产广告领域的规定，重点解读部分相关规定，概括总结房地产广告发布需遵守的规定。
二、重点解读
《广告法》对房地产广告的规定最大变化体现在第二十六条，规定了房地产广告不得含有的四项内容。
第二十六条：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：
(一)升值或者投资回报的承诺;
(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;
(三)违反国家有关价格管理的规定;
(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
解读一：不得含有升值或者投资回报的承诺。该条规定可解读为“买房值不值，不能说准数”。错误说法示意：150%投资回报率、投资回报每年7%增长、5年稳定收益50%等。
解读二：不得以项目到达某一具体参照物所需时间表示项目位置。该条规定可解读为“距离远不远，不能说时间”。错误说法示意：5分钟到达市中心、步行3分钟享5大商业中心、3分钟自由切换繁华与静谧等。
解读三：不得违反国家有关价格管理的规定。该条规定可解读为“价格有多少，不能不明确。错误说法示意：首付5万起、均价8000起、特价房6000起、价格你来定等。
解读四：对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。该条规定可解读为“配套有什么，不能瞎吹嘘”。规划中或建设中的配套，不能用作广告宣传(开发商有自主决定权的配套除外)。禁止使用极限词语，诸如：国家级、最高级、唯一、顶级、史无前例、万能等均属于极限用语。
三、房地产广告十大红线
(一)宣传房地产项目升值或者投资回报承诺
一些房地产公司在广告宣传中使用了宣传房地产项目升值或者投资回报承诺用语，比如：“地铁口增值物业，升值前景无可限量，3年保值回购保障”、“30年超长摇钱树，头三年收益率达36%以上，高收益投资”、“巨大升值空间，升值金铺”、“升值幅度达50%，小投入，低门槛，高收益，头年投资回报率超6%，年递增10%及以上”等。
上述广告语向大众宣传房地产项目能够升值，或者能够给购买者产生投资回报，属于含有升值或者投资回报的承诺。违反了《广告法》第二十六条第(一)项的规定“房地产广告不得含有下列内容：(一)升值或者投资回报的承诺。”依据《广告法》第五十八条规定，依法对违法者责令停止发布广告并处以罚款。
(二)未取得预售许可证即发布预售广告
某些房地产开发公司，在建设楼盘的过程中，未取得《商品房预售许可证》情况下，对外发布房产预售广告。
未取得《商品房预售许可证》即发布预售广告违反了《房地产广告发布规定》第五条“凡下列情况的房地产，不得发布广告：(四)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的”的规定。依据《房地产广告发布规定》第二十一条规定，依法对违法者责令停止发布广告并处以罚款。
(三)未在预售、销售广告中载明预售或销售许可证书号
有些房地产开发商，对外发布房地产预售、销售广告，但在广告中并未载明预售或者销售许可证书号。
上述开发商向大众发布预售、销售广告，吸引广大消费者到售楼部购买房产，但是却没有在广告中标注预售或者销售许可证的书号。违反了《房地产广告发布规定》第七条第(三)项的规定“房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：(三)预售或者销售许可证书号。”依据《房地产广告发布规定》第二十一条规定，依法对违法者责令停止发布广告并处以罚款。
(四)以到达某一具体参照物所需时间表示位置
某些房地产企业，在广告中使用“1分钟车程即可到达客运站或10分钟车程到达在建火车南站，20分钟车程便可直达吴圩机场”、“距地铁3号线秀厢大道站5分钟”等广告语。
上述广告语违反了《广告法》第二十六条和《房地产广告发布规定》第四条，两者均规定“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置”。依据《广告法》第五十八条规定，依法对违法者责令停止发布广告并处以罚款。
(五)对规定或者建设中市政配套做误导宣传
一些房地产广告中包含有“地铁二号线”等内容，其中“地铁二号线”还在修，其没有标注“在建”。
上述广告违反了《广告法》第二十六条和《房地产广告发布规定》第四条规定“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”依据《广告法》第五十八条规定，依法对违法者责令停止发布广告并处以罚款。
(六)使用绝对化用语
有些房地产项目，在广告中使用“世界级，低密山水，学府大城”、“世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名牌9A精装”等内容。
上述广告语违反了《广告法》第九条“广告不得有下列情形：(三)使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语;”。依据《广告法》第五十七条规定，依法对违法者责令停止发布广告并处以罚款。
(七)使用引证内容未表明出处
某些楼盘广告，广告语中出现“全国300米以上的地标写字楼，50%出自我公司”等内容。
上述楼盘广告中使用了引证内容，但没有在广告中表明引证内容的出处。违反了《广告法》第十一条的规定“广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。”依据《广告法》第五十九条规定，依法对违法者责令停止发布广告并处以罚款。
(八)在互联网发布违法房地产广告
部分房地产楼盘在互联网及电视台、广播电台、报纸、杂志等大众媒体上发布违法广告，比如发布的预售广告中并未载明预售许可证书号、使用“即买即升值”、“即买即收租”、“买房赚大钱”、“超高回报率”、“不容错过的投资”、“联排别墅、稀缺资源、升值无限”、“要赚钱，买金砖不如买金屋”、“高铁响，黄金到，旺铺不愁租，租金流水来”、“10分钟直达南宁东站”、“半小时通达万象城”等广告语。
上述房地产项目的互联网广告、大众媒体广告违反了《房地产广告发布规定》，依法对违法者责令停止发布广告并处以罚款。
(九)发布虚假广告违法广告
某些房地产楼盘发布的广告中包含有虚假或者引人误解的内容，欺骗、误导了消费者。如未取得《商品房预售许可证》的情况下，在广告中使用了非本楼盘的商品房预售许可证的证号进行宣传;声称楼盘内有多大的绿地、设有幼儿园、学校等配套设施，消费者购房后，发现根本没有相关绿地和设施;声称被评为“全国十大最具成长性的房企”，却根本不是经政府主管部门批准评选出来的;宣传“三房首付9万”，其实只是40多平的房子在装修的时候可以隔断成“迷你三房”。
上述行为，违反了《广告法》第二十八条，对这一行为，工商部门将依据《广告法》第五十五条规定，依法对违法者责令停止发布广告并可处罚款。
(十)发布含有风水等封建迷信内容广告
某些楼盘广告用语中含有“古人一向以风水为居住前提，藏风聚气，得水围上，故谓之风水。既有山的精髓，又透着水之灵气，驾山驭水，乃风水佳楼。”的内容。
上述楼盘广告宣传楼盘的风水，含有风水等封建迷信内容。违反了《房地产广告发布规定》第八条的规定“房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。”依据《房地产广告发布规定》第二十一条规定，依法对违法者责令停止发布广告并可处以罚款。
四、结语
曾经的房地产广告满是言过其实的标题党、唬人的文字游戏,引发了人们对房地产广告的关注和愤慨。但在广告仍是人们了解产品的主要途径的当下，《广告法》通过加大处罚力度来惩治和预防虚假宣传，实施至今已初见成效，但这只是问题的一个方面。开发商的关注点也应与时俱进，《广告法》实施，能让开发商更多地去考虑客户的真正需求，能让开发商考虑到客户的权益，从而想方设法地为维护客户权益采取行动。
杜绝房地产行业内的虚假宣传要靠全社会共同来倡导,一方面是自律,另一方面是他律。而现在的情况是自律、他律力度都略显不足。因此，在房企、广告公司等当事方自控能力不够的时候，消费者则亦应承担起责任，净化房地产市场。
附上一首打油诗：
房地产广告这么“玩”
准确科学莫虚假，最忌用语绝对化，
夸张要有好办法，言而有据才不怕。
价格面积都清楚，准确恰当示意图，
不言怪力和占卜，保持格调反三俗，
预售别说装修酷，贷款银行与额度，
买房不能比炒股，房产融资是邪路，
禁言入住就读书，规划之中引人误，
到哪别算分钟数，文案都像搞艺术。
政策红线要记牢，不懂多把律师找。
本文作者：北京卓纬律师事务所 贾珊律师 转载请注明作者与出处