商业配套用房整体出租小业主能否起诉腾房

2004年,赵某从H公司处购买了位于北京市某区4号楼2层52号商业房屋一套。房管局向赵某下发了该房屋的所有权证,但房屋平面图四至界限不清。购房当日,赵某与X公司签订了委托出租合同,委托期限为3年,期限届满后双方未续签,X公司退出了4号楼的经营。2008年,H公司与十几名商铺业主注册成立了W公司,W公司与S公司签订了《委托合同》,约定由S公司将4号楼商业房屋整体出租经营,后因S公司经营不善,S公司与H公司签订了《委托商场招商租赁协议》,委托H公司对外统一出租经营,H公司承诺按照购房款总额不低于5%向小业主发放年租金,不足部分由其不足,超出5%的部分据实发放。2010年,W公司因为年检被吊销营业执照,W公司管理4号楼期间,赵某曾收取W公司支付的租金。2010年底,H公司与M公司签订了《租赁合同》,约定由M公司承租4号楼1层局部及2层、3层房屋,建筑面积共一万余平米,租期为15年。合同签订后H公司与M公司均依约履行了合同内容。

赵某认为其作为房屋所有权人,有权独立行使占有、使用、收益、处分权利。H公司与M公司签订《租赁合同》时并未征得其同意,且租金价格低于当地市场价格,损害了包括赵某在内的绝大部分业主合法财产权益,赵某不予认可。赵某遂起诉H公司与M公司,要求H公司与M公司腾退房屋,并按每日每平米7元的标准支付房屋使用费直至房屋返还之日止。赵某的诉讼请求能否获得法院支持?

律师解析:

赵某所购房屋系4号楼商业配套用房的组成部分,无明确四至界限,也无法从物理空间上与其他商业用房进行实体分割隔断,该房屋不具备独立使用的条件,需要与其他商业用房共同发挥使用功能。赵某购房后也未自行经营使用,而是委托他人进行出租,收取租金,4号楼整体出租体现了特定的群体利益,赵某并未能提供证据证明其余业主反对房屋出租情况。W公司与H公司已经为4号楼的运营投入了较大数额的运营费,如果赵某收回房屋会对4号楼商业配套用房全体业主的全体性利益以及W公司、H公司造成损害。因此,赵某要求返还房屋的请求难以实现。但赵某要求支付房屋使用费的请求在合理范围内可以获得法院支持,使用费标准可参照S公司与H公司签订《委托商场招商租赁协议》的标准计算。

律师提示:

赵某所购商业用房与一般商铺不同,在物理空间上无法与其他商业用房进行分割,甚至难以确定房屋具体位置,实践中这种房屋均由业主委托第三方或开发商进行管理和整体出租,类似于房地产售后回租,业主仅收取固定的租金收益。对业主而言,此类房屋风险较高,如房地产行业不景气,很可能既无法收回投资又不能快速变现,如发生纠纷,因涉及范围较广,法律关系复杂,建议委托专业律师处理。

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